Được biết, vào năm 2018, vợ chồng chị N có mua 2 nền đất dự án thuộc dự án Cát Tường Phú Hưng (Đồng Xoài, Bình Phước) với mức giá gần 900 triệu đồng/nền. Theo lời chị Ng kể, thời điểm chị mua chủ đầu tư bán đến giai đoạn thứ 2.
Với hàng ngàn nền đất được chủ đầu tư chia thành nhiều giai đoạn mở bán, chị N kì vọng rằng, mua được giai đoạn đầu thì mức chênh bán được sẽ cao hơn mua các giai đoạn sau. Thế nhưng, lời chưa thấy, sau đó chị N phải tìm cách để bán “lỗ” sản phẩm.
Nhớ lại, chị N chia sẻ khi đang phân tâm có nên mua hay không cũng là lúc vợ chồng chị được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Cát Tường mời đến tham dự lễ mở bán giai đoạn 2 của dự án được tổ chức tại Tp.HCM. Ban đầu, chị chưa muốn mua nhưng liên tục bị thúc ép từ bạn môi giới, cộng với quang cảnh mở bán dự án rất rầm rộ.
Thậm chí, tại lễ mở bán còn diễn ra cảnh chen lấn, xô đẩy nhau giữa các sàn để “tranh suất” nền đất khi chủ đầu tư công bố giá. Nhìn cảnh này, nhiều khách hàng dù chưa muốn mua cũng bị ảnh hưởng tâm lý. Cùng với đó, bạn môi giới tư vấn cho vợ chồng chị liên tục nói rằng: “Anh/chị mua lúc này, trong vòng 3-6 tháng bán chênh có thể lời được 10-20% so với giá mua vào. Lúc đó, anh chị cứ gửi em bán lại nhanh cho…”.
Phần bị thúc giục, phần ảnh hưởng tâm lý đám đông khi chứng kiến cảnh nhiều người “xuống tiền” mua tại lễ mở bán nên chị N đã quyết định chuyển cọc. Mà sau này tìm hiểu ra, chị mới biết, quang cảnh mở bán hỗn độn cũng là một trong những “chiêu trò” mà chủ đầu tư tạo hiệu ứng nhằm kích thích tâm lý khách hàng. Sự thật, việc xuống cọc không liên tục như những gì diễn ra tại lễ mở bán.
Có một số dự án dù hạ tầng làm rất đẹp nhưng nhà đầu tư thứ cấp rất khó ra hàng. Ảnh: Minh hoạ
Điều đáng nói, sau này muốn bán lại vì kẹt dòng tiền, chị N hoàn toàn ở thế bị động, không như những gì môi giới đã “hứa” trước đó. Do tiền bỏ vào đất có vay mượn thêm của người thân (có trả lãi) nên chị N muốn bán ra để giải quyết nợ nần sau 1 năm đầu tư. Được biết, thời điểm đó, việc đầu tư lướt sóng 6-12 tháng đất tỉnh diễn ra khá nhiều, chị N xác định từ ban đầu cũng chỉ ôm ngắn hạn hưởng chênh chứ không mua để dành.
Tưởng rằng, đất của mình sẽ tăng giá ít nhất 10% so với giá mua vào nhưng liên hệ lại môi giới từng bán đất cho mình, chị N ngã ngửa khi bạn môi giới này cho biết: Giờ đất của chị rất khó bán, nếu muốn bán phải hạ giá 10-20% “may ra” mới bán được. Sau này, liên hệ lại vài lần với môi giới này nhưng không được hồi âm. Chị N tìm đến các môi giới khác của công ty Cát Tường để gửi bán sản phẩm nhưng cũng nhận được câu trả lời tương tự.
Bẵng đi một thời gian, môi giới bán đất cho chị nhắn tin kêu giờ em không còn bán đất dưới khu vực đó nữa, chị cần thì em cho số bạn môi giới khác để liên hệ. Thế nhưng, dù gửi vài môi giới, chị N cũng không thể bán được hai nền đất. Chấp nhận rao bán lỗ so với giá mua vào nhưng cũng không ai hỏi mua.
Theo chị N, thời điểm 2019 -2020, thị trường nhà đất không tới mức tắt giao dịch. Các hoạt động mua bán vẫn diễn ra một số thị trường tỉnh lân cận Tp.HCM. Thế nhưng, có thể chị mua đất dự án nên khi chủ đầu tư chưa bán hết nguồn hàng sơ cấp thì sản phẩm thứ cấp của chị rất khó ra.
Do nguồn hàng của chủ đầu tư còn rất nhiều, hàng ngàn sản phẩm trong dự án chưa được tiêu thụ. Vào mỗi đợt mở bán chủ đầu tư đều đưa ra chương trình chiết khấu, tặng vật phẩm rất hấp dẫn nên sản phẩm thứ cấp của nhà đầu tư mua trước đó rất khó “cạnh tranh” lại.
Chưa kể, từ thời điểm mua đến lúc bán, chủ đầu tư vẫn chưa ra được sổ riêng từng nền cũng là nguyên nhân khiến hai nền đất của chị N khó giao dịch. Theo chị N, kể từ lúc mua, chị nhiều lần hỏi chủ đầu tư về việc ra sổ nhưng đều nhận được câu trả lời: Chưa có. Đến nay dù đã giải quyết được hai nền đất hơn 3 năm nhưng dự án này vẫn chưa ra được sổ.
Sau một thời gian dài nhờ môi giới bán nhưng “bất thành”, chị N phải nhờ đến mối quan hệ trong công ty của chủ đầu tư để thu lại hai nền đất bằng giá mua vào. Như vậy, hơn một năm đầu tư, chị N tốn khá nhiều công sức, chi phí và cả tiền lãi vay nhưng đổi lại không được gì. Thế nhưng, theo chị N mình còn “may mắn” vì quen được người trong công ty để thu lại dòng tiền. Với những khách hàng không quen biết, có vay ngân hàng mà mua đất dự án bán mãi không được sẽ trầy trật rất nhiều.
Nhiều nhà đầu tư rơi vào thế khó khi bán tài sản mãi không được. Ảnh: Minh hoạ
Không có gì đáng nói khi gần đây, chủ đầu tư này mở bán dự án mới tại Bình Phước cũng là lúc khách hàng cũ như chị N liên tục bị “quấy rối” điện thoại. Chị N cho biết, hàng ngày chị nhận được rất nhiều cuộc gọi xưng là nhân viên công ty Cát Tường. Mở đầu câu chuyện, hầu hết các bạn môi giới này đều hỏi thăm hai nền đất ngày trước của chị đã mua tại dự án Cát Tường Phú Hưng, với đề nghị: “Chị có nhu cầu bán chưa, em nhận bán ạ!”. Sau câu này, môi giới liên tục giới thiệu dự án mới công ty đang chào bán. Dù từ chối rất nhiều cuộc gọi như vậy nhưng hàng ngày chị N vẫn nhận được các cuộc gọi từ các môi giới khác nhau.
“Rất phiền em ạ. Đã ra được hàng mấy năm rồi vẫn bị môi giới quấy rối. Ngày trước, lúc cần bán tìm môi giới thì bặt vô âm tín. Đến nay, khi bán dự án mới thì họ thi nhau gọi nhận hàng để bán lại, dù môi giới đều biết là sản phẩm của mình đã bán. Cho nên, giờ cứ mỗi lần nghe điện thoại đầu dây bên kia nói: Em là môi giới bên là chị thấy sợ và cúp máy ngay”, chị N chia sẻ.
Từng chia sẻ về vấn đề này, đại diện JLL cho rằng, thị trường nhà đất vùng ven Tp.HCM đã từng có thời điểm “nóng sốt ảo”. Việc đổ xô đi mua bán phần lớn do tâm lý hoặc “làm thị trường” của chủ đầu tư. Vì thế, người mua bất động sản vùng ven nên thận trọng tính thanh khoản của thị trường, nhất là với nhà đầu tư mua đi bán lại.
Vị này cho rằng, những dự án đất nền ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hàng trăm héc-ta, nguồn cung tham gia thị trường là rất nhiều. Ở những đợt ra hàng kế tiếp, người mua hàng ở đợt đầu bán lại trên thị trường thứ cấp phải cạnh tranh với chính nhà đầu tư. Các chủ đầu tư thường có xu hướng mở bán đợt sau sản phẩm có vị trí đẹp hơn, giá bán cao hơn và rất nhiều chiết khấu, quà tặng được đưa ra. Vì thế nguồn hàng trên thị trường thứ cấp sẽ cạnh tranh rất khốc liệt. Cứ tưởng tượng một dự án đất nền có tới hàng 2.000-5.000 sản phẩm thì chủ đầu tư bán đến khi nào mới hết hàng, chưa kể trong bối cảnh thị trường khó khăn việc ra hàng là khá “trầy trật”.
Ngoài ra, đại diện JLL cho rằng, khi mua đất tỉnh các cá nhân đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ pháp lý dự án, đảm bảo về tính minh bạch của thị trường và tránh rủi ro về dòng tiền sau này.
Ghi nhận cho thấy, hiện có khá nhiều chủ đầu tư làm hạ tầng dự án rất đẹp nhằm kích thích tâm lý khách hàng nhưng thực chất pháp lý ì ạch. Người mua mòn mỏi chờ sổ sau khi mua vào, việc ra hàng cũng như biên lợi nhuận vì thế bị ảnh hưởng rõ nét. Tình trạng giới thiệu dự án một chỗ dẫn khách đi một nơi và tạo hiệu ứng mua bán nhộn nhịp diễn ra trong thời gian gần đây cũng là chiêu "làm thị trường" của chủ đầu tư/nhà đầu tư. Vì thế, người mua nên tìm hiểu cẩn thận trước khi xuống tiền.
Thời điểm trước đây, khách mua đất tỉnh chủ yếu là nhà đầu tư (mua đi bán lại), tỉ lệ chiếm đến 60-80%. Sau đó, cũng đối tượng này đồng loạt ra hàng và bị mắc kẹt thanh khoản cũng như mức lời kì vọng. Đến nay, những mảnh đất tỉnh rao bán nhiều lần nhưng không có giao dịch chủ yếu vẫn là nguồn hàng cũ của nhà đầu tư lẻ ôm trước đó.