Địa ốc thiếu vốn, hụt nguồn cung

Ngày 28/10, tại diễn đàn Nguồn cung thị trường bất động sản TP HCM: Những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, cho biết kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn. Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang cạn vốn. Với nhà đầu tư, tiếp cận vốn khó và lãi suất cao cũng khiến họ ngại rót tiền. Diễn biến này làm cho thị trường có thể sụt giảm nhiều hơn thời gian tới.

Bà Nguyễn Hoàng Bích Ngọc - Trưởng phòng phân tích khối khách hàng tổ chức, Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam, đồng tình về việc các doanh nghiệp địa ốc đang tiếp cận nguồn vốn rất khó. Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III đạt 10,5% rất gần mục tiêu 14% mà Ngân hàng Nhà nước kỳ vọng. Như vậy, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm - mức rất thấp so với những năm trước (thường vào khoảng 4,2-6,2%). Với hạn mức này, tín dụng vẫn chỉ ưu tiên cho tái cơ cấu hệ thống ngân hàng và sản xuất - kinh doanh.

Bà Ngọc dự báo từ đây đến nửa đầu năm sau, thị trường sẽ vẫn còn nhiều yếu tố bất lợi cho doanh nghiệp bất động sản. Theo bà, phải chờ đến nửa cuối năm 2023, các tín hiệu khả quan mới dần xuất hiện từ nền tảng vĩ mô, khung pháp lý, môi trường tín dụng...

Một phần bất động sản huyện Nhà Bè, tháng 8/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Ngoài thiếu vốn, khan hiếm nguồn cung mới do vướng thủ tục pháp lý (tồn đọng từ năm 2019 đến nay) cũng khiến loạt dự án tắc nghẽn. Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xác nhận tình trạng nghẽn pháp lý khiến dự án đình trệ diễn ra nhiều năm, nay chưa có lời giải. "Từ năm 2018, chúng ta đã có cảm giác nguồn cung nhà ở dừng lại, sang 2020, nguồn cung dừng hẳn. Có nhiều nguyên nhân, trong đó hệ thống pháp lý là nguyên nhân rõ nhất", ông Võ nhận xét.

Chuyên gia này nhìn nhận có thực trạng UBND cấp tỉnh không dám ký duyệt vì trên một dự án đô thị lớn có nhiều loại mục đích sử dụng đất khác nhau, được vận hành theo các khung pháp luật khác nhau. Thậm chí gần đây, cán bộ có tâm lý "ngại" phê duyệt vì "tai nạn quản lý" rất dễ xảy ra.

Báo cáo nhà chung cư của CBRE cũng cho biết quý III, nguồn cung căn hộ mở bán tại TP HCM sụt giảm 80% so với quý II. Trong khi đó DKRA Việt Nam cho hay toàn thị trường căn hộ phía Nam (gồm TP HCM và các tỉnh giáp ranh) đã sụt giảm nguồn cung 64% so với quý trước. Hai đơn vị này đều xác nhận thanh khoản nhà ở đang giảm mạnh.

Ông Võ cho rằng quản lý thị trường bất động sản là một nghệ thuật, không chỉ là kỹ thuật. Nếu quản lý không khéo, bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế, gây giảm phát. Vì vậy thị trường cần nhanh chóng được tiếp cận giải pháp gỡ vướng pháp lý và khơi thông nguồn vốn.

Về lâu dài, khung pháp luật cần thay đổi, nhưng theo ông Võ, ít nhất phải đến tháng 7/2023 mới có thể cải thiện. Nếu chờ đến khi Luật Đất đai mới được ban hành sẽ quá lâu. Trước mắt, Chính phủ cần thống kê lại các dự án đến nay cần phê duyệt, từ đó ban hành khung phê duyệt cho các dự án được cấp chủ trương đầu tư, doanh nghiệp chuẩn bị rót tiền xây dựng.

Với nguồn vốn, ông Võ đánh giá chủ trương siết tín dụng là đúng nhưng cần sàng lọc. Không phải dự án nào cũng có thể siết vì thực tế có nhiều dự án thời gian hoàn thành chỉ tính bằng tháng. Với nhóm này, cơ quan điều hành cần tạo điều kiện để chủ đầu tư sớm về đích. Điều này giúp giải khát nguồn cung cho thị trường.

Vũ Lê - Tất Đạt