Thị trường gặp khó, vì sao chủ đầu tư căn hộ vẫn bung hàng?

Thống kê của Savills ghi nhận lượng giao dịch căn hộ trong quý III ở TP.HCM giảm 89% so với quý trước đó, tương đương chỉ hơn 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới thậm chí về mức thấp nhất từ năm 2019 đến nay, chỉ đạt 15%.

Trong bối cảnh này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM cho biết một số dự án từng có kế hoạch mở bán vào cuối năm nay đã quyết định tạm hoãn trong 1-2 quý. "Lý do là chủ đầu tư muốn xem lại thị trường để đảm bảo cung cầu phù hợp hơn, trước khi tung bán", bà Khánh Trang nói với Zing.

Vì vậy, trước bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, những chủ đầu tư vẫn quyết định bung hàng vào thời điểm này được xem là "can đảm".

Những dự án hiếm hoi mở bán

Khảo sát sơ bộ của CBRE cho thấy trong 3 tháng cuối năm, phân khúc trung cấp vốn có mức độ quan tâm nhiều nhất chỉ chiếm 3% nguồn cung tại TP.HCM.

Tuy nhiên, điểm mạnh là những dự án này đều được chủ đầu tư đưa ra các chính sách ưu đãi về tiến độ thanh toán, lãi suất vay 0% và ân hạn nợ gốc trong thời gian dài, thậm chí miễn phí quản lý trong vài năm đầu, điển hình là MT Eastmark City (TP Thủ Đức), WestGate (huyện Bình Chánh), Akari City (quận Bình Tân)...

Thậm chí, với những dự án cao cấp hơn, một số chủ đầu tư còn đưa ra chiết khấu lớn khi khách hàng thanh toán vượt tiến độ. Cùng với nhiều ưu đãi bán hàng có sẵn khác, tổng chiết khấu ở một số dự án đang ở mức cao chưa từng có: 40-50%.

Đơn cử, một căn nhà phố trên diện tích đất 105 m2 với giá gốc hơn 15,3 tỷ đồng đang có chính sách giảm còn chưa đầy 7,7 tỷ đồng nếu khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị.

Hầu hết nguồn cung trong quý IV đều có nhiều chính sách ưu đãi đặc biệt. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, TP.HCM sẽ chào đón 1.822 căn hộ mới trong quý IV từ 11 dự án, chủ yếu ở quận 7, Nhà Bè, TP Thủ Đức...

Trao đổi với Zing về lý do những dự án này vẫn mở bán khi thị trường chưa hết khó, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao tại đây nhìn nhận hầu hết đã hoàn thiện một phần thô và chuẩn bị pháp lý đầy đủ. Do đó, chủ đầu tư đủ điều kiện và tự tin chào bán ra thị trường.

Còn những dự án dời thời gian mở bán chủ yếu do chưa hoàn tất pháp lý hoặc chưa triển khai xây dựng, từ đó gặp nhiều rủi ro về sức mua hơn.

Hầu hết chủ đầu tư đều đang cố gắng hoàn thiện một ít phần thô dự án trước khi mở bán. Ảnh: Quỳnh Danh.

Lấy ví dụ về Thu Thiem Zeit River, bà Dung cho biết dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý và hoàn thiện xong phần móng, xây dựng được một vài tầng, sẵn sàng mở bán trong quý IV. Do đó, đây có thể là nguồn cung trọng điểm ở Thủ Thiêm sau giai đoạn dài vướng mắc về pháp lý và nhiều lùm xùm.

Hay gần nhất là Phu My Hung The Horizon ra mắt sau khi đã hoàn thiện cơ bản phần xây dựng với nhà mẫu được triển khai ngay bên trong dự án.

Trao đổi với Zing, đại diện ban lãnh đạo Phú Mỹ Hưng cho biết chiến lược này nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua trong bối cảnh nhiều khó khăn hiện nay. Việc dự án đã thành hình thay vì chỉ "trên giấy" giúp khách hàng yên tâm về cả pháp lý lẫn tiến độ, cũng như dễ dàng tìm hiểu về không gian, kiến trúc và tiện ích thực tế trước khi mua.

Thậm chí, vài năm trở lại đây, doanh nghiệp còn nhận thấy nhu cầu rất cao với nhà đã hoàn thiện nội thất từ chính chủ đầu tư. Hiện dòng sản phẩm này của Phú Mỹ Hưng chỉ còn rất ít.

Sức mua liệu có tốt?

Với các dự án sắp ra mắt, bà Dương Thùy Dung dự báo sẽ được hấp thụ gần hết do đã hoàn thiện pháp lý và cơ bản phần thô công trình, đồng thời nhiều dự án có kế hoạch phát triển chỉn chu, tọa lạc tại những vị trí đắc địa. Chưa kể, số lượng sản phẩm giai đoạn này chỉ khoảng vài trăm căn trên mỗi dự án, thay vì mức 500-1.000 căn như trước đây.

Tuy nhiên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield tại Việt Nam lại cho rằng tâm lý người mua nhà hiện không tốt.

"Người mua có xu hướng thận trọng khi xuống tiền trong giai đoạn tín dụng khó khăn. Đồng thời, không ít nhà đầu tư nuôi kỳ vọng thị trường thời gian tới sẽ có những chuyển biến mới nên giữ tâm lý quan sát, phòng thủ thay vì tham gia thị trường lúc này", bà Trang phân tích.

DKRA cũng dự báo sức cầu chung và thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong quý IV sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp, do ảnh hưởng của động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tình hình vĩ mô kém tích cực thời điểm cuối năm.

Các chuyên gia đang giữ ý kiến trái chiều về khả năng hấp thụ với nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý cuối năm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Zing, đại diện Công ty Nam Long thừa nhận những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn trong khi giá nhà tăng cao đang khiến không ít người phải tạm gác lại chuyện an cư. "Nhu cầu mua nhà giảm trên diện rộng khiến thanh khoản thị trường gần như chững lại phần nào ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng đã đề ra trong năm của tập đoàn", vị này nói.

Dù vậy, doanh nghiệp tự tin với chiến lược phát triển nhà ở giá hợp lý, sản phẩm không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn nhận được sự ủng hộ từ các ngân hàng kể cả trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị thắt chặt.

"Cả 3 dự án chúng tôi đang triển khai ở TP.HCM và Long An đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan. Nhìn lại 9 tháng đầu năm, doanh số bán hàng đã đạt khoảng 9.900 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ", đại diện Nam Long nói thêm.

Dù mua ở thực hay đầu tư, người mua nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án. Chính sách bán hàng của chủ đầu tư cũng là yếu tố quan trọng.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Trong khi đó, Phú Mỹ Hưng cũng không hề tỏ ra lo lắng khi chào bán các căn hộ cao cấp tại The Horizon và The Antonia thời điểm này, thậm chí còn lên kế hoạch tung ra dòng shophouse The Peak vào quý I/2023 khi mức độ lấp đầy dân cư tại khu căn hộ này đã ổn định.

"Kế hoạch kinh doanh luôn dựa trên kế hoạch phát triển toàn diện của khu đô thị chứ không phụ thuộc sự lên xuống của thị trường. Chúng tôi cũng có kinh nghiệm về các giai đoạn thăng trầm của thị trường, như năm 2008 vẫn triển khai sản phẩm thành công. Lý do là mỗi sản phẩm chúng tôi đưa ra đều có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về mọi mặt, đứng từ phía thị trường để tạo ra sản phẩm theo nhu cầu", vị này phân tích.

Vị lãnh đạo Phú Mỹ Hưng cũng tiết lộ tỷ lệ mở bán đợt 1 của The Horizon khá tốt, các giai đoạn tiếp theo đang được tiếp tục triển khai. Còn The Antonia đã tiêu thụ được 85%.

Với các chuyên gia, đây là giai đoạn thích hợp cho người mua nhà để ở nếu có sẵn tiền "tươi", không phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng. Còn với nhà đầu tư, cần hướng đến đầu tư trung và dài hạn, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền.

"Dù mua ở thực hay đầu tư, người mua nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án. Chi phí lãi vay cũng đang có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn", vị giám đốc cấp cao tại CBRE Việt Nam khuyến nghị.