Rắc rối dự án cao ốc trên 'đất vàng' trung tâm Sài Gòn

Năm 2006, khi bỏ tiền vào căn hộ International Plaza, tại số 343 Phạm Ngũ Lão, dưới dạng hợp đồng thuê 40 năm và hứa bán, chị Nga (đã đổi tên) tính chuyển cả gia đình về đây sinh sống vì chung cư ở trung tâm thành phố, thuận tiện mọi mặt. Toà nhà 18 tầng được thiết kế là khu phức hợp trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, căn hộ, có vị trí đắc địa gần khu phố Tây, mặt tiền rộng hướng ra Công viên 23/9, cách chợ Nguyễn Thái Bình 200 m.

Chị Nga tin lời chủ đầu tư hứa bán căn hộ khi cao ốc hoàn thành, và các hộ dân sẽ đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Thế nhưng, 16 năm trôi qua, chị "vỡ mộng" vì lời hứa của chủ đầu tư không thành hiện thực. Cư dân đối mặt nhiều rắc rối xoay quanh bản hợp đồng "thuê nhà hứa bán" vì không có sổ đỏ và khó khăn trong quản lý chung cư. Bản thân chị Nga đã cho thuê căn hộ thay vì chuyển về ở như dự tính.

Cao ốc International Plaza tháng 11/2022. Ảnh: Thanh Tùng

Cao ốc International Plaza hoàn thành, đưa vào sử dụng năm 2009 với kinh phí gần 118 tỷ đồng. Chủ đầu tư là Công ty Liên doanh Văn hoá Thương mại Quốc tế (Công ty Quốc tế) - liên doanh của Đoàn Ca nhạc nhẹ Sài Gòn (Việt Nam) và Công ty Edisoned Industrial Corb (Đài Loan), được cấp giấy phép năm 1994. Sau đó, phía Việt Nam hai lần thay đổi đại diện, từ 2008 đến nay đại diện là Trung tâm Tổ chức biểu diễn và Điện ảnh thành phố (thuộc Sở Văn hoá Thể thao TP HCM).

Sau ba lần thay đổi mục tiêu từ khi được cấp phép, đến năm 2004, dự án có mục tiêu là xây dựng và kinh doanh nhà văn hoá sân khấu biểu diễn đa năng (ca múa, nhạc, kịch, thời trang...), khu vui chơi và cửa hàng văn hoá phẩm, khu văn phòng và căn hộ cho thuê. Tuy nhiên, thực tế toà nhà International Plaza hiện chỉ có khu văn phòng và căn hộ ở.

Công ty Quốc tế đã ký 104 hợp đồng cho thuê 40 năm và hứa bán cho 96 căn hộ, 8 mặt bằng. Chị Nga là một trong số đó. Theo hợp đồng này, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục xin được bán căn hộ; nếu được phép, doanh nghiệp sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho người mua. Giá bán tương ứng trong hợp đồng (35,2 triệu đồng mỗi m2) và người mua chịu toàn bộ chi phí: dịch vụ, thủ tục, thuế, thuê đất.

Năm 2009, khi hợp đồng hứa bán không thành, cư dân liên tục khiếu kiện chủ đầu tư, yêu cầu giải quyết nhưng không có giải pháp. Kể từ đó nhiều rắc rối phát sinh. Chị Nga cho biết 6 năm sau khi nhận nhà, chủ đầu tư mới bàn giao công tác quản lý vận hành cho Ban quản trị. Khi nhận bàn giao, hệ thống PCCC, camera... đã hư hỏng vì không được bảo trì.

Công ty Quốc tế và cư dân cũng không thống nhất được việc đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, bởi nội dung này không có trong hợp đồng. Ngoài ra, một số khu vực theo thiết kế ban đầu là hồ bơi, câu lạc bộ, tiện ích công cộng... đã bị sử dụng sai công năng, và không được bàn giao cho Ban quản trị.

Quan trọng nhất, căn hộ không có sổ đỏ nên cư dân không thể tự mua bán, trong khi Công ty Quốc tế không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng khiến cư dân "mắc kẹt". Đến nay, nhiều người đã chuyển đi chỗ khác, còn căn hộ cho thuê ngắn hạn hoặc kinh doanh homestay. Theo thiết kế, tầng 1 tới 5 là văn phòng; tầng 6 đến 18 là căn hộ ở, nhưng không ít trường hợp vừa ở, vừa làm văn phòng công ty. "Chủ đầu tư giống như đem con bỏ chợ. Mặc kệ cư dân muốn ra sao thì ra", chị Nga bức xúc.

Toà nhà International Plaza nằm trên đường Phạm Ngũ Lão, mặt tiền hướng ra Công viên 23 Tháng 9. Ảnh: Thanh Tùng

Trong công văn gửi UBND TP HCM, Sở Văn hoá và Thể thao cho rằng việc Công ty Quốc tế ký "hợp đồng thuê căn hộ 40 năm và hứa bán" với khách hàng là không đúng, gây ngộ nhận cho người góp vốn và tiềm ẩn mâu thuẫn khó giải quyết. Vì theo giấy phép đầu tư năm 1994, "việc bán căn hộ sẽ được xem xét trên cơ sở tiến độ triển khai dự án và quy hoạch của UBND TP HCM".

Cơ quan này cũng cho rằng công ty liên doanh huy động vốn để xây toà nhà, cho thuê căn hộ và hứa bán tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi phần tài sản phía Việt Nam tham gia là đất công, trong khi người thuê đóng tiền một lần cho 40 năm sử dụng không bao hàm giá bán căn hộ (vì chưa tính tiền sử dụng đất). Bên cạnh đó, toà nhà International Plaza hoàn thành và bàn giao cho người thuê từ cuối năm 2008. Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư chưa quyết toán tiền xây lắp và chi phí liên quan. Do đó, không có cơ sở để tạm tính chia lãi cho các bên và nộp thuế hàng năm.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty Quốc tế Wu Chung Cheng, cho rằng để giải quyết vấn đề đất cho thuê hứa bán, công ty đã xin chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng nhằm xin chuyển quyền sở hữu căn hộ cho khách hàng. Nhưng cơ quan chức năng chưa chấp thuận. Ông cho biết, hơn 25 năm qua, bản thân đã cố gắng rất nhiều để hợp thức hoá cho cư dân, song gặp quá nhiều khó khăn. "Nay tuổi già sức yếu, tôi xin được bàn giao lại dự án cho phía Việt Nam quản lý", ông Wu Chung Cheng nêu trong văn bản gửi Trung tâm Tổ chức biểu diễn và Điện ảnh thành phố.

Thế nhưng, Trung tâm Tổ chức biểu diễn và Điện ảnh cũng xin được rút khỏi liên doanh này. Sở Văn hoá Thể thao thành phố cho rằng để Trung tâm này đại diện phía Việt Nam tham gia quản lý công ty liên doanh là không phù hợp chức năng, nhiệm vụ. Thời gian qua, nhân sự được cử đại diện phần góp vốn nhà nước tham gia Hội đồng quản trị, Ban tổng giám đốc Công ty Quốc tế qua các thời kỳ thiếu kinh nghiệm quản lý nên để Tổng giám đốc người nước ngoài thực hiện công việc không đúng giấy phép đầu tư, dùng tiền công ty mua cổ phiếu; chưa đề nghị quyết toán công trình, thanh toán tiền tạm ứng trong thời gian dài, ảnh hưởng đến hiệu quả của công ty liên doanh.

Bên cạnh đó, Hội đồng Quản trị công ty liên doanh này hiện khuyết chủ tịch, ba thành viên còn lại trong hội đồng và Tổng giám đốc đều là người nước ngoài. Từ tháng 10/2020, Hội đồng Quản trị và Ban Tổng giám đốc không có đại diện Việt Nam dẫn đến ảnh hưởng quyền lợi và trách nhiệm phía Việt Nam. Do đó, từ tháng 11/2020 đến nay, Sở Văn hóa và Thể thao có 7 công văn gửi UBND TP HCM và các sở ngành kiến nghị phương án giải quyết khó khăn cho dự án International Plaza, tuy nhiên tới nay chưa có kết luận.

Liên quan vấn đề này, hồi tháng 3, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết pháp luật về đất đai không có quy định "hứa mua, hứa bán". Tuy nhiên, thực tế vẫn có tình trạng người dân giao dịch dưới kiểu này. Đây là dạng "tiền hợp đồng" chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên không áp dụng quy định của Luật Đất đai và pháp luật liên quan về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Thay vào đó, các bên áp dụng quy định Luật Dân sự, công chứng để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, nên nhà nước không có cơ sở quản lý.

Về giải pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến "hứa mua, hứa bán" trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Dân sự và các luật khác. Cùng với đó là cân nhắc quản lý các giao dịch đặt cọc quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý.

Thu Hằng