Bài toán không dễ giải
Rà soát của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam cho biết, cả nước hiện có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ, được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn), với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Riêng TP Hà Nội có hơn 930 nhà chung cư đang sử dụng; trong đó có 132 nhà chung cư đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực ngày 1/7/2006 và hơn 800 nhà chung cư đưa vào sử dụng sau thời điểm này.
Cải tạo chung cư cũ Hà Nội hài hòa lợi ích 3 bên. Ảnh: Trung Nguyên.
Thực tế, tình trạng nhiều nhà chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, cho thấy cấp thiết phải cải tạo để đảm bảo an toàn, chất lượng sống cho người dân. Song, cơ chế, chính sách đền bù, hỗ trợ chưa hài hòa được lợi ích các bên Nhà nước - nhà đầu tư - người dân đang là rào cản giải bài toán này. Thêm vào đó, chi phí đầu tư lớn, nhưng lợi ích mang lại không cao, nên không thu hút nhà đầu tư; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình; trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp... khiến công tác cải tạo chung cư cũ "ì ạch".
Trước tình trạng trên, TP Hà Nội đã xây dựng dự thảo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ lấy ý kiến người dân từ tháng 12/2022. Trong đó đáng chú ý là dự kiến quy định hệ số bồi thường không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư. Cụ thể, với dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư do Nhà nước thực hiện, hệ số bồi thường (hệ số K) là 1. Nếu căn hộ mới có diện tích lớn hơn căn cũ, chủ sở hữu phải trả tiền cho phần chênh lệch. Tiền được tính theo m2, mức giá bằng giá thành xây dựng.
Trường hợp dự án xây dựng lại chung cư được thực hiện bằng xã hội hóa, hệ số K không được vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp (căn hộ 25 m2, khi xây lại được bồi thường tối đa 50 m2). Đón nhận những thông tin này, nhiều người dân được lấy ý kiến tỏ ra đồng tình và cho rằng, với quy định như vậy, “nút thắt” trong việc cải tạo chung cư cũ sẽ sớm được giải quyết.
Về vấn đề này, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường cho hay, bài toán hài hòa lợi ích người dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước từ lâu chưa giải quyết được. Hầu hết chung cư cũ hiện nay đều cơi nới, đã sử dụng lâu dài, xuống cấp. Tại nhiều quốc gia, loại hình nhà này không bảo đảm an toàn cho người dân nên không được sử dụng, không thể chuyển nhượng... Do đó, các cơ quan quản lý Nhà nước, các cấp chính quyền cần xác định rõ các chỉ tiêu, giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng; có cơ chế thỏa đáng để huy động nguồn lực xã hội hóa đầu tư, cải tạo chung cư cũ.
Dự thảo Luật Nhà ở mới nhất cũng đã tách riêng một chương quy định nguyên tắc, yêu cầu cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/21 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp để tiếp tục hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Hà Nội lập đồ án cải tạo chung cư cũ tại 5 quận
UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 4900/QĐ-UBND tạm cấp 22,125 tỷ đồng để lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho các quận: Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy.
Theo Quyết định, tổng kinh phí tạm cấp để lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng, cải tạo chung cư cũ trích từ nguồn điều hành tập trung (kinh phí các nhiệm vụ quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành) đã giao Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội. TP yêu cầu các quận có trách nhiệm bố trí kịp thời kinh phí lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng lại, cải tạo chung cư cũ và chịu trách nhiệm sử dụng kinh phí hiệu quả, tiết kiệm, đúng chế độ chính sách, đúng mục đích.
Trước đó, cử tri các quận đề nghị thành phố tổ chức rà soát lại toàn bộ chung cư cũ cần tiến hành xây dựng lại, chia ra thành các nhóm để thực hiện lộ trình. Các kế hoạch dự kiến chia 4 đợt cải tạo chung cư cũ, trong đó đợt 1 lựa chọn triển khai ban đầu 10 khu chung cư cũ giai đoạn 2021 – 2025. Trong đó, cải tạo chung cư cũ 6 khu có tính khả thi (Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân) và 4 khu có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ; Thành Công, Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp).
Bên cạnh đó, đôn đốc 14 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai; rà soát bổ sung triển khai đối với nhà chung cư đơn lẻ cấp D (phát sinh trong quá trình kiểm định) còn lại trên địa bàn; xem xét triển khai đề án, dự án quy gom tái định cư các chung cư cũ đơn lẻ trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.
Đối với chung cư cũ đã hoàn thành kiểm định và lập quy hoạch chi tiết dự kiến xong trong quý IV/2022 có thể tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư dự kiến trong quý I/2023, dự kiến khởi công cải tạo chung cư cũ trong quý II/2023.