Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh trong quý vừa qua, với mức tăng từ 4-6% theo quý và 22-25% theo năm đối với các dự án mới. Đặc biệt, giá bán chung cư cũ cũng tăng đáng kể, có nơi tăng tới 35-40% so với quý trước.
Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, ông Cấn Văn Lực, nhận định rằng thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng không đồng đều và tiềm ẩn nhiều yếu tố bất thường.
Ông cho biết, từ năm 2019 đến nay, giá bất động sản đã tăng từ 50-70%, chủ yếu ở phân khúc chung cư và đất nền, do thiếu hụt nguồn cung.
Ông Lực cũng chỉ ra rằng tín dụng cho vay nhà ở tăng chậm, chỉ bằng 1/3 so với tín dụng cho vay đầu tư bất động sản, cho thấy giá nhà vẫn cao khiến người dân lưỡng lự trong việc vay mua nhà. Ông khuyến nghị các doanh nghiệp cần cân nhắc điều chỉnh giá bán về mức hợp lý hơn.
Giá căn hộ tại Hà Nội tăng phi mã
Theo chuyên gia, các chính sách mới về đất đai và nhà ở được thông qua gần đây (như Nghị quyết về thị trường bất động sản và nhà ở xã hội, thí điểm cơ chế đặc thù và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất,...) được kỳ vọng sẽ mang lại những thay đổi đáng kể cho thị trường.
Song, bất chấp những nỗ lực điều chỉnh từ chính sách, việc sở hữu nhà ở của người dân Việt Nam vẫn là một bài toán khó, đặc biệt là với thế hệ trẻ.
Chia sẻ về giá chung cư thời gian qua, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội nói: "Gần như lần đầu tiên chung cư Hà Nội tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như vậy".
Theo bà, phân tích lịch sử chỉ ra rằng khoảng 10 năm vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 5%/năm. Thậm chí giai đoạn 2009-2019, giá chung cư ít biến động, có thời gian giảm giá và trung bình chỉ tăng 2%/năm. Từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại thành phố này mới bắt đầu tăng nhanh.
Ông Lê Đình Chung - chuyên gia bất động sản - cho biết, xu hướng tăng giá bất động sản là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá bất động sản tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường.
"Giá bất động sản tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn còn rất khan hiếm so với nhu cầu. Chi phí đầu tư tăng cao, khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận", ông Chung nói.
Giá tăng ở hầu hết các chung cư trên địa bàn TP.HCM
Chị T.H (H.Nhà Bè, TP.HCM), tìm mua căn hộ tại dự án Sunrise Riverside (Nhà Bè) chia sẻ, năm trước giá căn hộ tại dự án này giảm mạnh vì có thông tin không làm được sổ đỏ khiến chủ nhà đua nhau hạ giá. Lúc đó chị cũng tính "mua liều" nhưng chần chừ suy tính mãi vẫn lo ngại. Tháng trước, nghe nói TP.HCM đẩy mạnh cấp sổ đỏ cho các dự án trên địa bàn, chị lại tìm hỏi nhưng giá căn hộ đã tăng vọt.
Tương tự, giá căn hộ tại chung cư The Sun Avenue (TP.Thủ Đức) cũng biến động mạnh trước thông tin chuẩn bị được cấp sổ đỏ sau nhiều năm chờ đợi. Bà Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Tổng giám đốc Công ty Vie Homes chuyên mua bán tại The Sun Avenue, cho biết hồi năm 2016 - 2017, khi chủ đầu tư mở bán căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70 m2 khoảng hơn 2,5 tỉ đồng thì đến nay giá đã tăng gần gấp đôi. Đặc biệt, từ tháng 7 vừa rồi, khi chủ đầu tư có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện cấp sổ đỏ, cộng hưởng với hàng loạt sự kiện mở bán căn hộ xung quanh khu vực này giá lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi m2 thì giá căn hộ tại Sun Avenue cũng được đà ăn theo.
Tăng giá mạnh nhất là loại căn hộ 2 phòng ngủ, từ 4,1 - 4,2 tỉ đồng, hiện nay dao động trên dưới 5 tỉ đồng, tùy tầng, tùy hướng. Còn căn hộ 1 phòng ngủ cộng 1 do hiếm chủ nhà bán ra nên giá cũng bật tăng từ 3,5 tỉ đồng lên 4 - 4,2 tỉ đồng. Căn hộ 3 phòng ngủ loại 89 m2 cũng tăng từ 4,8 tỉ đồng lên 5,5 - 5,6 tỉ đồng. Trong khi đó các căn hộ officetel diện tích khoảng 31 - 35 m2 tăng từ 1,7 tỉ đồng lên 1,9 - 2 tỉ đồng. Không chỉ giá tăng mà thanh khoản cũng nhanh hơn vì những căn hộ tại đây đang cho thuê khá tốt, tỷ suất cho thuê khoảng 6 - 6,5% trên giá trị căn hộ, cao thuộc tốp đầu thị trường TP.Thủ Đức.
Tại khu Thảo Điền (TP.Thủ Đức), giá căn hộ ở thị trường thứ cấp cũng tăng mạnh. Điển hình như tại chung cư Masterise Thảo Điền, theo chị Ngọc Anh, một cư dân tại đây thì "giá tăng một cách khủng khiếp". Hồi tháng 5 chị tìm mua một căn hộ 2 phòng ngủ cho bố mẹ thì được báo giá khoảng 5,6 tỉ đồng. Vì một số lý do chị chưa thực hiện, nay hỏi lại đã tăng lên gần 7 tỉ đồng.
Nhận diện chiêu trò thổi giáÔng Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - đánh giá giai đoạn vừa qua giá chung cư tăng bất thường, đặc biệt tại Hà Nội.
Ông cho rằng, hiện tượng này chắc chắn có sự tác động từ nhóm lợi ích trong khi bối cảnh kinh tế, thị trường cũng như thu nhập của người dân chưa hồi phục. "Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện nhiều, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng", ông Đính thẳng thắn đánh giá.
Theo ông, những nhóm lợi ích này thực hiện được các chiêu trò thổi giá xuất phát từ thực tế nguồn cung căn hộ chung cư đang có vấn đề. Trong vài năm gần đây, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư.
Các dự án trên thị trường chủ yếu là dự án cũ và được mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người thu nhập thấp rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp.
Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho rằng, bên cạnh những kết quả xuất phát từ cung, cầu thực tế, thị trường cũng đã xuất hiện những dấu hiệu "tạo nhiệt". Tình trạng này thể hiện qua việc đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở, và phát sinh các giao dịch bất động sản thiếu minh bạch.
Cần giải pháp mang tầm quốc gia để kìm giá nhàÔng Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhìn nhận căn hộ ở TP.HCM giá thứ cấp trong 3 tháng gần đây tăng trung bình khoảng 7-10% so với đầu năm 2024, thậm chí có những dự án ở khu vực TP.Thủ Đức tăng đến 15% nếu có sổ đỏ. Dự báo thời điểm tới giá căn hộ còn tăng để gần sát hơn với giá sơ cấp, nhất là khi làn sóng nhà đầu tư phía Bắc đang bắt đầu lan vào khu vực phía Nam.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng giá bất động sản tại các đô thị lớn vốn đã vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân, thời gian qua lại tăng nhanh hơn gấp nhiều lần tốc độ tăng thu nhập. Trong khi đó nền kinh tế vẫn đang chật vật vượt qua khó khăn, khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng rộng.
Giá bất động sản tăng mạnh, theo ông Nguyễn Văn Đính là do thị trường đang thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp khi chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp trở lên. Mặc dù nhu cầu ở phân khúc này cũng rất lớn nhưng nhà ở vừa túi tiền mới là nhu cầu chính của thị trường. Không chỉ vậy, giá bất động sản tăng vọt còn do hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Giá bất động sản tăng cao khiến cho ngay cả nhóm người có thu nhập cao, đại diện top 20% của cả nước cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà. Điều này đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội.
Khánh Linh (t/h)
