Trang fanpage Địa ốc Bắc Bình Dương đăng rao bán Phú Lộc Thịnh 2
Điều kiện cần và đủ
Thời gian qua, địa bàn Bình Phước nóng lên trong lĩnh vực Bất đông sản do thị trường đi theo sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, các cụm khu công nghiệp (KCN) đã làm cho các khu đất bị mổ xẻ, biến tướng từ đất ở cá nhân trở thành đất mua bán trên pháp lý của doanh nghiệp. Sự bành trướng này do Chính quyền ngó lơ hay sự quản lý chưa chặt chẽ?
Qua rà soát và tìm hiểu, dự án Phú Lộc Thịnh 2 do Địa ốc Bắc Bình Dương làm chủ đầu tư được rao bán tràn lan trên mạng internet hoàn toàn chưa đầy đủ pháp lý. Để được mở bán phân lô bán nền, một doanh nghiệp cần phải có giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do doanh nghiệp đứng tên, giấy phép xây dựng, tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỷ thuật, văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, giấy tờ bảo lãnh ngân hàng và giấy phê duyệt 1/500 (dự án trên 2ha) hoặc giấy phê duyệt 1/2000 (dự án dưới 2 ha).
Tại khu đất dự án Phú Lộc Thịnh 2 được mở bán rầm rộ
Trên thực tế, dự án Phú Lộc Thịnh 2 do Địa ốc Bắc Bình Dương làm chủ đầu tư hoàn toàn chỉ có giấy phép kinh doanh và chưa có pháp lý nào theo quy định nhà nước. Địa ốc Bình Dương đã liên kết các sàn môi giới mở bán trên thủ tục pháp lý quyền sử dụng đất cá nhân được ký hợp đồng đặt cọc trên giấy tờ pháp lý doanh nghiệp. Các trường hợp này, thời gian gần đây trong năm 2020 đã có rất nhiều dự án “ma” do các Công ty BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý lập nên gây rất nhiều rủi ro cho khách hàng.
Theo điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP phạt tiền đối với tổ chức lên đến 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và phạt bổ sung rút giấy phép kinh doanh từ 3 đến 12 tháng. Tịch thu tổng số tiền thu lợi bất chính có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê nhưng không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hoặc đủ điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) cho phép mà các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, văn bản chuyển nhượng đã ký; thời điểm kết thúc hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong các nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng hoặc văn bản đã ký kết.
Sự thiếu hiểu biết về pháp lý và quản lý chưa chặt chẽ cơ quan chính quyền đã tạo cơ hội cho các Công ty BĐS như Địa ốc Bắc Bình Dương ngày càng phình trướng từ dự án này sáng dự án khác. Và nghiệm trọng hơn là hình thức quy động vốn trái phép theo mô hình đa cấp.
Theo Điều 217a Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi năm 2017 các cá nhân, tổ chức thực hiện kinh doanh theo phương thức đa cấp khi chưa được cấp phép hoặc kinh doanh theo phương thức đa cấp với đối tượng không phải là hàng hóa có thể bị xử lý hành chính (đến 100 - 200 triệu đồng) hoặc xử lý hình sự với mức phạt tới 5 tỉ đồng hoặc 5 năm tù giam.
Cách nhận biết dự án đất nền ma
Theo thông tin trang Luật Dương Gia khi đầu tư hoặc mua bán thì để tránh mua phải dự án đất nền “ma” thì mọi người cần nắm vững quy định pháp lý về đất nền đó (đủ điều kiện để chủ đầu tư bán hay chưa) và biết cách kiểm chứng thông tin của dự án đất nền mình định mua. Nếu dự án chưa đủ điều kiện mà chủ đầu tư bán thì khả năng cao đó là dự án “ma.
Để thành lập dự án cần phải có sự giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Trong khi các dự án ảo thường không có các giấy phép này vì chỉ là đất do cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán.
Thực tế, đối với các dự án đất nền “ma”, chủ đầu tư chỉ là một nhóm cá nhân hoặc doanh nghiệp gom đất nông nghiệp từ người dân, tự thành lập các “dự án”, xây dựng hạ tầng rồi phân lô bán nền. Họ không phải những chủ đầu tư có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường.
Đối với các dự án đất nền “ma”. Chủ đầu tư chỉ là một nhóm cá nhân hoặc doanh nghiệp gom đất nông nghiệp từ người dân, tự thành lập các “dự án”, xây dựng hạ tầng rồi phân lô bán nền. Họ không phải những chủ đầu tư có kinh nghiệm và uy tín trên thị trường.
Ngoài ra, khi rao bán dự án ảo, người bán cũng đưa ra sổ đỏ giả hoặc sổ tổng nhưng tên chủ sở hữu lại là một cá nhân khác (sổ đỏ của toàn bộ khu đất lớn) để tạo niềm tin của người mua. Những tài liệu này cần phải được cơ quan chức năng kiểm chứng mới có thể đảm bảo tính xác thực.
Nhóm PV
