Chia sẻ với Zing, chị Hải Yến - một nhà đầu tư từ Hà Nội với nhiều lô đất nền ở cả phía Bắc lẫn phía Nam, cho hay dù không phụ thuộc vốn ngân hàng, chị cũng không muốn đầu tư trong giai đoạn này bởi khả năng thanh khoản gần như không có.
"Siết tín dụng khiến thời gian qua tôi rất khó ra hàng, nguồn tiền kinh doanh công việc chính vì vậy cũng bị ảnh hưởng nặng. Có thể đây là thời điểm tốt để 'bắt đáy' nhưng tôi thấy khá rủi ro, tốt hơn hết là chờ thêm vài tháng đợi mọi thứ ổn định lại mới đầu tư", chị nói.
Nhà đầu tư không còn mặn mà
Thực tế, theo thống kê của DKRA, mức độ thanh khoản thị trường đất nền dự án tại TP.HCM và vùng phụ cận trong quý III ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 550 nền, giảm gần 78% so với quý trước.
Chủ đầu tư cũng hạn chế sản phẩm hơn, nguồn cung ghi nhận giảm gần 66%, đa phần là giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó.
 |
| Đất nền ở nhiều địa phương có dấu hiệu giảm lượng giao dịch lẫn giá bán. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Còn ở Đà Nẵng và các tỉnh miền Trung, với các dự án đất nền đã mở bán trước đây, giá sơ cấp giai đoạn mới không có nhiều biến động, trong khi mức chênh lệch giữa các giai đoạn từ đầu năm đến nay thường khoảng 7-10%.
Thị trường thứ cấp thậm chí còn trầm lắng hơn, mặt bằng giá bán được ghi nhận giảm đáng kể so với quý trước, trung bình giảm khoảng 3-5%.
Cùng lúc này, thống kê mới nhất của chuyên trang Batdongsan tại thị trường Hà Nội cũng cho thấy sự sụt giảm cả về mức độ quan tâm lẫn giá bán đất nền thứ cấp.
"Mặc dù trong quý II mức độ quan tâm có giảm nhưng giá vẫn neo cao. Nhưng đến quý III này, giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, có sự giảm giá, cắt lỗ", ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan nhìn nhận.
| Mức độ quan tâm và giá thứ cấp đất nền so với quý II/2022 | |||||||||
| Dữ liệu: Batdongsan. | |||||||||
| Nhãn | Hoài Đức | Hà Đông | Quốc Oai | Thanh Trì | Sóc Sơn | Đông Anh | Long Biên | Gia Lâm | |
| Giá bán | % | 5 | 1 | -1 | -9 | 4 | -1 | -10 | 2 |
| Mức độ quan tâm | -17 | -18 | -39 | -24 | -30 | -8 | -21 | -28 | |
Ông Hảo cho rằng thị trường đất nền trầm lắng suốt 2 quý vừa qua đã tạo ra một áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư.
"Đặc biệt, với nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hay sở hữu rất nhiều đất nền thì áp lực về vốn vay, lãi vay, áp lực quay vòng vốn, thanh khoản rất lớn. Các nhà đầu tư bắt buộc phải giảm giá, cắt lỗ để bán được đất nền của mình, để có vốn quay vòng giải quyết bài toán tài chính", ông nói.
Thừa nhận tình trạng này, anh Quang Lâm - một nhà đầu tư đất nền chuyên nghiệp ở khu vực phía nam - dự kiến tới cuối năm hoặc đầu năm sau mới tiếp tục đầu tư mới.
"Với những nhà đầu tư như tôi, đòn bẩy ngân hàng rất quan trọng. Mấy tháng qua khó khăn quá nên tôi cũng không còn mặn mà, tôi đã tạm ngưng các khoản đầu tư ngắn hạn từ lâu", anh chia sẻ.
Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hay sở hữu rất nhiều đất nền, áp lực về vốn vay, lãi vay, quay vòng vốn, thanh khoản rất lớn.
Ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan
Chia sẻ với Zing, một môi giới tại Quốc Oai cũng xác nhận thị trường có sự sụt giảm thanh khoản từ tháng 3 đến nay, khiến giá cả có dấu hiệu đi ngang. Lý do chủ yếu là tiến độ làm hồ sơ và giải ngân vốn vay ngân hàng.
Dữ liệu thống kê của Batdongsan cho thấy Quốc Oai là khu vực có lượng quan tâm đất nền giảm mạnh nhất ở mức 39%. Các khu vực khác ở Hà Nội cũng không khả quan hơn khi mức độ quan tâm sụt giảm 8-30%.
Không chỉ vậy, các thị trường lân cận như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang vốn có hấp lực mạnh những năm qua, đến nay cũng chững lại, với giá bán giảm 5-7% so với quý trước đó. Riêng khu vực phía Nam, đất nền một số tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Phước, Đồng Nai, Bình Dương đều giảm mạnh lượng tìm kiếm.
Liệu có còn triển vọng?
Dù vậy, trong bối cảnh chung còn nhiều khó khăn, dữ liệu của Batdongsan vẫn cho thấy sự nổi lên của một số thị trường. Điển hình là Hải Phòng nhờ nguồn vốn FDI và hệ thống cảng biển, cơ sở hạ tầng phục vụ công nghiệp, du lịch.
"Ngoài ra, nhà đầu tư đang tìm các bất động sản xa hơn, những vùng trũng hơn, hẻo lánh hơn để có cơ hội sớm hơn ở những vùng có giá đất nền còn thấp. Cụ thể, một số tỉnh vùng biên giới như Lai Châu, Hà Giang và Cao Bằng đang nhận được sự quan tâm nhiều hơn", ông Lê Đình Hảo nói thêm.
Song song đó, TP.HCM với nguồn cung mới gần như vắng bóng suốt thời gian dài vẫn thu hút giới đầu tư, kéo theo mức giá tăng 3-17% ở hầu hết quận, huyện TP. Riêng Nhà Bè và Củ Chi có mức giá tăng lần lượt 17% và 15% chỉ sau 3 tháng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, thị trường thời gian tới sẽ có đà tăng nhờ những câu chuyện tương lai, đặc biệt tại những nơi phục vụ cho nhu cầu ở thực.
Doanh nghiệp và nhà đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện trong những tháng cuối năm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA
"Câu chuyện trong tương lai ở đây là liệu các huyện như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè có trở thành quận hay không. Ngoài ra việc phát triển cơ sở hạ tầng ở TP Thủ Đức, quận 12 được kỳ vọng sẽ kéo theo sự phát triển đất nền tại các khu vực này", ông nhìn nhận.
Thống kê mới nhất của Savills dự báo nguồn cung ở TP.HCM sẽ được "cởi trói" trong 3 năm tới, với gần 3.000 nền đất mới, chủ yếu ở các huyện ngoại thành, trong đó Bình Chánh và Nhà Bè chiếm tổng cộng đến 98%.
Nhìn chung về bức tranh giá cả của thị trường, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho rằng dù đã có dấu hiệu "giảm tốc", giá nhà đất vẫn còn neo ở mức cao do doanh nghiệp và nhà đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện trong những tháng cuối năm.
Cùng chung quan điểm này, một chuyên gia khác nhấn mạnh giai đoạn cuối năm thường sẽ có những cơn sốt vì là thời điểm đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, cũng như công bố quy hoạch mới ở các địa phương. Mặt khác, đây cũng là lúc lượng kiều hối và lợi nhuận từ sản xuất, kinh doanh đổ về nhiều.
Ông Lê Đình Hảo dự báo thanh khoản vào đầu quý IV có thể vẫn còn chậm, nhưng đến cuối quý IV và đầu quý I năm sau sẽ tốt hơn.
