Giá đất TP.HCM ra sao sau quy định cấm phân lô bán nền

Gần đây, người dân và nhà đầu tư ở TP.HCM đặc biệt quan tâm đến Quyết định 83 và Quyết định 100 vừa được UBND TP.HCM ban hành. Cụ thể, Quyết định 83 cấm hoàn toàn việc phân lô bán nền trên địa bàn TP, bao gồm cả 5 huyện vùng ven. Trong khi đó, Quyết định 100 lại "cởi trói" cho cá nhân muốn tách thửa.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay đang có 2 luồng nhận định đối với các quy định mới này.

Giá đất nền có thể tăng giá 50%

Theo ông Quang, một nhóm cho rằng đất nền chủ yếu do giới đầu cơ mua, và nếu người mua có nhu cầu ở thật, họ thường chỉ mua để tích lũy rồi vài năm sau mới xây dựng.

Do đó, với giá đất cao hiện nay, cùng quy định hạn chế phân lô bán nền, giá đất nền, nhất là đất nông nghiệp có thể giảm. "Rõ ràng, khi giá thành cao, nguồn cung giảm và đầu cơ bị hạn chế, giá sẽ có xu hướng giảm", ông Quang nói.

Ngược lại, luồng ý kiến thứ 2 lại cho rằng nhu cầu đầu tư đất nền vẫn rất lớn. Thực tế, ông Quang nhìn nhận bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư được ưu tiên hơn vàng, chứng khoán và ngoại tệ. Trong đó, đất nền lại là kênh đầu tư dễ tiếp cận nhất.

"Với nhu cầu lớn, nguồn cung hạn chế và chi phí gia tăng, giá đất nền có thể tiếp tục tăng", ông nói, đồng thời cho biết bản thân ông nghiêng về xu hướng thứ 2.

Dưới góc nhìn này, chuyên gia Trần Khánh Quang dự đoán chính sách cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại TP.HCM và có thể đẩy giá sản phẩm bất động sản này tăng 2-5% trong các tháng tới.

Ngoài ra, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, bảng giá đất tại TP.HCM được điều chỉnh tăng 4-35 lần, cùng các quy định chống đầu cơ, sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường.

Ông Quang cho rằng giá đất nền có thể tăng 20-30% trong 6 tháng tới, thậm chí tăng 30-50% trong năm tiếp theo. Đà tăng giá này cũng sẽ kéo theo giá nhà phố và căn hộ tăng lên.

Kể từ ngày 21/10, 5 huyện vùng ven TP.HCM là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè sẽ không được phép phân lô bán nền. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại sự kiện ra mắt sách "Để không mất tiền tỷ trong lần đầu mua nhà, xây nhà, đầu tư bất động sản" của tác giả - chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên mới đây, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm là ông Nguyễn Đức Hòa cho biết thị trường đang đối mặt với những biến động lớn do thay đổi trong Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất TP.HCM vừa công bố.

Theo nhà đầu tư này, bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM đã tăng 4-35 lần trên toàn TP. Tuy nhiên, đây chưa phải là đỉnh điểm, bởi từ 1/1/2026, giá đất sẽ tiếp tục tăng trên phạm vi toàn quốc, gây biến động mạnh trong phân khúc đất nền thổ cư.

"Khu vực chịu ảnh hưởng mạnh nhất là các vùng ven, trong khi trung tâm TP ít bị tác động hơn", ông nhận định.

Ông Hòa cho biết thị trường chưa hoàn toàn hồi phục, nhưng đã thoát đáy và đang có dấu hiệu tích cực. Đặc biệt, ở quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức), hiện có giao dịch sôi động với giá tăng 10-20% so với năm 2023, tùy khu vực.

"Thanh khoản tốt và giá tăng, cho thấy thị trường đang có tiềm năng trong ngắn hạn. Về dài hạn, khi tác động của các luật mới tiếp tục lan tỏa, khả năng tăng trưởng vẫn còn nhiều hứa hẹn", ông Hòa nói thêm.

Lợi nhiều hơn hại

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên cho rằng quy định phân lô bán nền không tác động mạnh đến thị trường, mà chủ yếu ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Theo ông, quy định này đã được giới đầu tư ngầm hiểu từ lâu, và trên thực tế, có rất ít dự án đất nền mới được mở bán ở TP.HCM thời gian qua.

"Nhiều người chưa hiểu rõ có thể nghĩ cấm phân lô bán nền đồng nghĩa với việc bị hạn chế hoặc ngăn cản phân lô, dẫn đến tâm lý e ngại ban đầu. Tuy nhiên, dần dần họ sẽ nhận ra quy định này chỉ áp dụng cho các dự án mới, còn các hộ dân lẻ không bị ảnh hưởng. Thậm chí, theo Quyết định 100, việc tách thửa cho cá nhân còn trở nên dễ dàng hơn”, ông Kiên giải thích.

Báo cáo của DKRA cũng cho thấy dù trước đây chưa có quy định cấm phân lô bán nền, trong 4 năm gần nhất, nguồn cung đất nền tại TP.HCM chỉ chiếm khoảng 2-4% tổng cung đất nền khu vực phía Nam, chưa đạt nổi 50 nền đất dự án đưa ra thị trường mỗi năm.

TP.HCM ít có dự án phân lô bán nền mở bán mới trong nhiều năm qua. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA cho rằng quy định cấm phân lô bán nền là một bước đi hợp lý, góp phần vào chiến lược phát triển bền vững của TP.HCM.

Theo ông, phần lớn đất nền phân lô hiện nay đều được mua với mục đích đầu cơ và không xây dựng ngay, khiến tốc độ đô thị hóa kéo dân về các huyện vùng ven rất chậm, ảnh hưởng đến kế hoạch giãn dân từ nội thành ra vùng ven.

"Nếu tình trạng phân lô bán nền tiếp tục không được kiểm soát, quỹ đất sẽ bị chia nhỏ, gây khó khăn cho các chủ đầu tư khi muốn phát triển khu đô thị lớn tại TP.HCM. Điều này có thể khiến TP khó tạo ra những khu đô thị tầm cỡ như Phú Mỹ Hưng hay Vinhomes Grand Park", ông Thắng chia sẻ và khẳng định cấm phân lô bán nền ở vùng ven sẽ "lợi nhiều hơn hại".

Quy định cấm phân lô bán nền là một bước đi hợp lý, lợi nhiều hơn hại, góp phần vào chiến lược phát triển bền vững của TP.HCM

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA

Ông cho rằng việc các nhà đầu tư chọn khu vực đầu tư còn phụ thuộc vào khẩu vị và đánh giá cá nhân, vì vậy không nhất thiết phải tập trung vào đất nền ở các huyện vùng ven TP.HCM.

Điển hình, thị trường Bình Dương - nơi có chính sách pháp lý thuận lợi và vị trí giáp TP.HCM - đang thu hút nhiều dự án lớn và nhà đầu tư nước ngoài.

"Người có nhu cầu ở thực thường sẽ bị giới hạn về địa lý, nhưng với nhà đầu tư, chỉ cần có vốn và đánh giá đúng khẩu vị, họ có thể chuyển hướng sang các khu vực thay thế phù hợp, điều này có thể giúp hạ nhiệt thị trường và kiểm soát việc tăng giá", ông phân tích.

Đối với nhà đầu tư có nhu cầu tại TP.HCM, ông cho rằng các lựa chọn khác như đất nền thứ cấp, nhà phố lẻ trong khu dân cư vẫn đáp ứng được nhu cầu mà giá cả không bị tác động mạnh.

Theo ông Thắng, thị trường bất động sản hiện chỉ mới hồi phục, thanh khoản còn thấp và chưa đến mức "sốt". Do đó, quy định cấm phân lô bán nền sẽ không ảnh hưởng nhiều đến mặt bằng giá nói chung.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng tác động của quy định này lên giá bất động sản còn phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và các chính sách quản lý từ Nhà nước.