Nếu quận 9 và quận 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) đa dạng dự án ra thị trường thì quận Thủ Đức (cũ) – hay còn gọi phía Tây Bắc của khu Đông Tp.HCM vốn là nơi phát triển lâu đời của khu Đông Tp.HCM, rất ít biến động trong những năm qua. Đây cũng là khu vực cư dân hiện hữu đông đúc, các tiện ích truyền thống như chợ, chùa, trường học, bệnh viện…đã mọc từ rất lâu và hình thành nên cụm cộng đồng ổn định từ vài thập kỉ trước. Từ khu vực này kết nối trực tiếp ra đại lộ Phạm Văn Đồng.
Nghĩa là, về sản phẩm bất động sản, giá bất động sản cũng như cư dân, tiện ích khu vực này đã ổn định nếu so với quận 9 và quận 2.
Có thể thấy, thị trường nhà đất khu Đông Tp.HCM chứng kiến nhiều đợt nóng sốt trong vòng 10 năm qua, tuy vậy việc sốt đất chỉ diễn ra ở hai quận là quận 2 và quận 9, trong khi quận Thủ Đức gần như không có tình trạng sốt đất. Dù vậy mặt bằng giá bất động sản nơi đây lại khá cao và luôn giữ ổn định nhiều năm, không biến động lên – xuống mạnh theo sự nóng sốt của thị trường. Đến nay, khi thị trường khó khăn, giá bất động sản quận 9 và quận 2 có hiện tượng lao dốc thì quận Thủ Đức vẫn giữ ổn định, thậm chí xác lập mặt bằng mới.
Giá nhà đất tại các tuyến đường Tô Ngọc Vân, Đặng Văn Bi, Võ Văn Ngân…vẫn tăng ít nhất 5-7% so với cùng kì năm ngoái. Riêng các căn nhà riêng rao bán tại quận Thủ Đức vẫn tăng 10% so với giá cuối năm 2021. Theo anh Hùng, một môi giới nhà đất khu vực, giá nhà và đất tại quận Thủ Đức (cũ) rất hiếm khi xuống giá. Đây cũng là khu vực không tăng giá ồ ạt nên thành ra giá trị bất động sản được giữ khá bền, ngay lúc thị trường đi xuống. Cùng với đó, nguồn cung bất động sản bán ra thị trường cũng rất ít ỏi. Do cư dân đã ở lâu đời nên ít trường hợp bán nhà. Trong khi đất trống gần như không còn như các khu dân cư hiện hữu/khu dân cư mới tại quận 9. Vì thế, bất động sản khu vực này phù hợp với gia đình nhiều thế hệ, đặc biệt là người lớn tuổi. Họ ưu tiên cộng đồng lâu đời, thiên về bản sắc văn hoá địa phương.
Trong báo cáo quý 3/2023 của Savills mới đây chỉ ra, nguồn cung nhà ở tại Tp.HCM nói chung, Tp.Thủ Đức nói riêng vẫn khá khiêm tốn từ nay đến cuối năm. Các dự án đa phần là nguồn cung mới của dự án cũ trước đó. Tại Tp.Thủ Đức, vào quý 4/2023, một số dự án sẽ tái khởi động trở lại là Salto Residence và FIATO Premier. Trong đó, dự án căn hộ FIATO Premier của Thang Long Real Group toạ lạc tại P.Tam Phú, quận Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) được đánh giá là dự án kế thừa và tiếp nối tiện ích sống văn minh, hiện đại trên nền bản sắc văn hóa địa phương của khu vực này.
Theo Savills, đây đều là nguồn cung “hiếm hoi” của khu Đông Tp.HCM, kì vọng sẽ bổ sung thêm vào sản phẩm nhà ở của khu vực này từ cuối năm nay trở đi. Trước đó, khu Tây bắc của khu Đông có một số dự án căn hộ đã hình thành từ khá lâu như chung cư Tam Phú, Chung cư Sun View Cây Keo, Chung cư Đạt Gia, Chung cư 4S Linh Đông.
Bà Giang Phạm, Trưởng phòng nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, phía Tây Bắc khu Đông Tp.HCM hiện rất ít dự án bất động sản ra thị trường. Chính sự khan hiếm này lại là lợi thế cho dự án có sản phẩm chào bán thời điểm cuối năm. Cư dân ở đây đông đúc nhưng ít sự lựa chọn sản phẩm. Các dự án căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ được ưu tiên ở khu vực này.
Bà Giang cũng phân tích thêm, khu Đông Tp.HCM hiện được đầu tư kết nối hạ tầng rất tốt. Chính sách, cơ chế riêng của Tp.Thủ Đức đang được hỗ trợ rất nhiều. Nếu ở khu vực quận 2, quận 9 đa dạng phân khúc và loại hình thì tại quận Thủ Đức lại rất ít nguồn cung do sự khan hiếm quỹ đất và ổn định về lượng dân cư.
“Hiện tại quận Thủ Đức cũ rất ít dự án nhà ở, vì thế một số dự án căn hộ tái khởi động tại khu vực này trong cuối năm nay được xem là lợi thế. Nếu nguồn cầu đáp ứng được thì đó được xem là điểm sáng của thị trường khu Đông Tp.HCM. Vì cư dân sống lâu đời nênthu nhập và kinh tế phần nào vững hơn các khu dân cư mới, vì thế việc hấp lực các sản phẩm có giá từ 50-60 triệu đồng/m2 là có thể ”, bà Giang chia sẻ.
Là khu vực cư dân hiện hữu lâu đời nhưng nguồn cung bất động sản quận Thủ Đức (cũ) rất ít.
Còn theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam, lãi suất cho vay giảm và các động thái hỗ trợ từ chính phủ dự báo sẽ kích thích nguồn cung tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản từ cuối năm nay trở đi.
Báo cáo quý 3/2023 của Savills cũng chỉ ra, lượng giao dịch trong quý đạt 2.003 căn, tăng 561% theo quý và 102% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện 21 điểm phần trăm theo quý và 12 điểm phần trăm theo năm lên 26%.
Đơn vị này dự báo, đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1.900 căn mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%.
