Nên đầu tư bất động sản nào nếu tín dụng 2023 vẫn khó?

Chia sẻ với Zing, ông L.T. (45 tuổi), một người chuyên đầu tư bất động sản tại Bảo Lộc (Lâm Đồng) cho biết gần đây anh chọn gửi tiền ngân hàng chứ chưa dám "tất tay" vào kênh nào.

"Thấy thị trường không thuận lợi nên tôi đã bán vài lô đất không có tiềm năng sinh lợi cao rồi gửi tạm ngân hàng kỳ hạn 3 tháng.

Nay sắp tới hạn tất toán, tôi khá băn khoăn không biết nên gửi tiền tiếp vì lãi suất đang tăng cao, hay tận dụng lúc bất động sản đang khó khăn để 'bắt đáy'. Mà với tình hình hiện tại, tôi cũng chưa biết nên đầu tư loại hình nào cho an toàn nhất", ông bày tỏ.

Bất động sản ven khu công nghiệp

Thực tế, ông T. không phải trường hợp duy nhất đang phân vân giữa các kênh đầu tư. Những khó khăn về tín dụng hơn nửa năm qua đã ảnh hưởng đến thanh khoản của nhiều loại hình bất động sản, khiến giới đầu tư cân nhắc nhiều hơn cho các khoản đầu tư mới.

Các chuyên gia tại Savills cho rằng Ngân hàng Nhà nước hiện chủ trương ưu tiên giải ngân tín dụng vào các ngành sản xuất và kinh doanh hơn các lĩnh vực rủi ro như bất động sản. Các ngân hàng thương mại do đó sẽ thắt chặt xét duyệt hồ sơ của người vay với mục đích mua nhà, dẫn đến suy giảm đáng kể khả năng chi trả của người mua.

Theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán VietinBank (CTS), lạm phát dự kiến tiếp tục xu hướng tăng trong quý IV/2022 và năm 2023 sẽ khiến NHNN thận trọng trong việc bơm tiền và nới room tín dụng.

Với quan điểm nguồn vốn là một trong những yếu tố sống còn của thị trường, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh tại Batdongsan cho rằng nhà đầu tư sẽ phải cơ cấu lại dòng tiền và nguồn vốn. Trong đó, ưu tiên hàng đầu là an toàn, tức thay vì đầu tư mạo hiểm, họ sẽ chọn đảm bảo dòng tiền.

Do đó, nếu tín dụng 2023 vẫn tiếp tục bị siết chặt, ông cho rằng nhà đầu tư nên tìm đến bất động sản liên quan đến hạ tầng công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistic, hạ tầng bến bãi...

"Sau đại dịch, hầu hết chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến việc tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, phục hồi nền kinh tế. Do đó, bất động sản cũng sẽ 'ăn theo' xu hướng này", ông Hải nhận định.

Bất động sản ven khu công nghiệp được xem là loại hình đầu tư có tiềm năng trong thời gian tới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực tế, trong khi lượng giao dịch các phân khúc khác đang trên đà giảm thì bất động sản ven khu công nghiệp vẫn đang tăng trưởng rất tốt. Báo cáo quý III của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy cả nước có gần 300 khu công nghiệp, trong đó khoảng 84 dự án có tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại ở mức trung bình khoảng 80%.

Tuy nhiên, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cho thuê quanh khu công nghiệp vẫn chưa được cải thiện nhiều.

Dù khẩu vị nhà đầu tư khác nhau, bất động sản liên quan hạ tầng công nghiệp vẫn sẽ rất tiềm năng trong thời gian tới.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh tại Batdongsan.

Bên cạnh đó, các dịch vụ kèm theo bất động sản công nghiệp từ nhà trọ, ăn uống, mua sắm gia dụng, thậm chí sân thể thao, chợ, cửa hàng... ngày càng phát triển đa dạng, cơ sở quy mô hay buôn bán nhỏ lẻ đều có điều kiện phát triển.

VARS đồng thời dự báo làn sóng dịch chuyển của doanh nghiệp quốc tế sang nhiều nước khu vực Đông Nam Á, đặc biệt là Việt Nam, sẽ là động lực lớn cho lĩnh vực này. Khi đó thị trường nhân công lao động, quỹ đất lớn kết hợp với hạ tầng giao thông liên tỉnh được Chính phủ rót vốn đầu tư sẽ tạo đà cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp.

Nhà phố và các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực

Một loại hình tiềm năng khác, theo ông Hảo, là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu, liên kết vùng tốt. Trong bối cảnh dòng tiền eo hẹp như hiện nay, sẽ có sự sàng lọc tự nhiên về những giỏ hàng đang mở bán.

"Khi thị trường khó khăn, người mua có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời. Do đó, những sản phẩm có vị trí tốt, đáp ứng đúng nhu cầu, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn... sẽ nhận được sự ưu tiên của người mua", ông nói.

Những bất động sản này không chỉ tăng giá theo thời gian mà còn tạo ra dòng tiền cho nhà đầu tư. Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cho thấy giá thuê và mức độ quan tâm nhà phố tại hầu hết quận, huyện, TP ở TP.HCM và Hà Nội đều tăng rất tốt, nâng tỷ suất lợi nhuận cho thuê của phân khúc này về mức tiệm cận con số trước đại dịch, hiện khoảng 2,9-3%/năm.

Nhà phố tại những khu vực có hạ tầng dân cư, liên kết vùng tốt, dân cư hiện hữu sẽ có tiềm năng trong 12 tháng tới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Bên cạnh đó, nếu xét trong ngắn hạn, các chuyên gia đều cho rằng căn hộ chung cư đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý cũng là một phương án đầu tư tốt, kể cả có nới lỏng tín dụng hay không.

Nếu nhìn nhận lạc quan hơn với kịch bản tín dụng được gỡ khó trong năm sau, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực phía Nam cho rằng hưởng lợi nhiều nhất sẽ là phân khúc từng chịu ảnh hưởng nặng nhất: Đất nền.

"Khi room tín dụng được nới thêm, đất nền sẽ được gỡ khó ngay lập tức. Cho tới hiện tại, đất nền vẫn là phân khúc rất tiềm năng khi Việt Nam mới chỉ có tốc độ đô thị hóa 48%, trong khi các hệ thống hạ tầng cấp địa phương lẫn quốc gia đều đang và sẽ được triển khai rầm rộ", ông nói.

Song song, ông dự báo phân khúc nghỉ dưỡng cũng sẽ thuận lợi, do Việt Nam là nước có tốc độ tăng trưởng khách du lịch nước ngoài khá tốt. Bên cạnh đó, các sản phẩm liên quan đến chung cư cao cấp, nhà phố có giá trị cao cũng sẽ nhận được ảnh hưởng tích cực.